Los vicios ocultos son defectos graves en una propiedad que no se detectan a simple vista y que pueden afectar su valor y calidad. Aunque puedas haber oído hablar de ellos, es importante entender qué son y cómo pueden influir en la compra de una vivienda. Si descubres estos problemas después de firmar el contrato, podrías enfrentarte a serias complicaciones, sobre todo en una inversión tan significativa como la compra de una casa, que a menudo incluye una hipoteca.
Los vicios ocultos son defectos importantes en una propiedad que no se ven a simple vista
¿Qué es un vicio oculto en una vivienda?
Los vicios ocultos son defectos importantes en una propiedad que no se ven a simple vista. Incluyen desde grietas en la estructura y problemas de humedad hasta fallos eléctricos o de aislamiento. Estos problemas pueden hacer que la vivienda no sea adecuada para vivir o que su valor sea menor de lo que pensabas. En España, el Código Civil establece que el vendedor debe responder por estos defectos, ya que, de haberlos conocido, tal vez habrías negociado el precio o incluso evitado la compra.
Estos desperfectos pueden aparecer en cualquier vivienda, aunque son más comunes los vicios ocultos en una vivienda de segunda mano debido al desgaste o a reparaciones mal hechas.
Ejemplos habituales de vicios ocultos en viviendas de segunda mano
Aquí te mostramos los ejemplos de vicios ocultos en una vivienda de segunda mano más comunes:
- Problemas de agua y humedad: Las filtraciones en techos, paredes o sótanos pueden pasar desapercibidas si no se inspecciona correctamente. Estas humedades suelen ser el resultado de un mal aislamiento o tuberías defectuosas y pueden afectar gravemente a la estructura del hogar.
- Defectos en los cimientos: Las grietas o fisuras en los cimientos pueden ser causadas por una mala construcción o simplemente por el paso del tiempo.
- Acabados de mala calidad: Las manchas en las paredes, la pintura que se descascara o los suelos mal nivelados son defectos que pueden haberse disimulado para facilitar la venta, pero que una vez instalados en la vivienda se vuelven evidentes.
- Problemas en el aislamiento térmico y acústico: El mal aislamiento puede ser una gran molestia, especialmente en invierno o en zonas ruidosas. Con el tiempo pueden hacer que la casa sea incómoda y aumenten los costes de climatización.
- Deficiencias eléctricas: Las instalaciones eléctricas defectuosas son otro ejemplo de vicio oculto común, especialmente en viviendas antiguas. Aunque los problemas eléctricos pueden repararse con relativa facilidad, si la instalación está obsoleta o mal hecha, representa un riesgo para la seguridad de los habitantes de la casa.
Si después de comprar una vivienda te encuentras con uno de estos vicios ocultos, no todo está perdido
¿Cómo reclamar por los vicios ocultos?
Si después de comprar una vivienda te encuentras con uno de estos vicios ocultos, no todo está perdido. La ley española te permite reclamar al vendedor para que asuma la responsabilidad por estos defectos, siempre que lo hagas dentro de los plazos estipulados.
Para viviendas de segunda mano, el plazo es de seis meses desde la fecha de entrega. En el caso de una vivienda nueva, los vicios ocultos tienen plazos de reclamación específicos según la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación. Estos tiempos varían dependiendo del tipo de defecto:
- Defectos estructurales: Si comprometen la estabilidad y estructura del edificio, el plazo de reclamación es de 10 años.
- Defectos de habitabilidad: Para problemas en instalaciones que afecten la habitabilidad, se dispone de 3 años.
- Defectos estéticos: Los desperfectos en elementos de terminación o acabado de las obras permiten reclamar durante 1 año.
Pasos a seguir para reclamar vicios ocultos encontrados
- Evaluar el defecto: El primer paso es verificar la naturaleza del vicio oculto. Para ello, lo más recomendable es que un profesional cualificado, como un arquitecto o arquitecto técnico, realice un informe que determine la gravedad del problema y si está relacionado con defectos en la construcción.
- Notificación al vendedor: Una vez que tengas el informe, debes notificar al vendedor por escrito sobre los defectos encontrados. Este documento debe incluir detalles como la fecha de compra y los daños que el vicio oculto en la vivienda de segunda mano te está ocasionando. No olvides adjuntar el informe técnico que respalde tu reclamación.
- Resolver la situación: Existen dos opciones para solucionar la reclamación. La primera es que el vendedor acepte y asuma la responsabilidad, lo que implica que repare los daños o te indemnice por ellos. Si no acepta la reclamación, puedes recurrir al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos, que puede actuar como mediador antes de llevar el caso a los tribunales.
En el peor de los casos, si no hay un acuerdo entre las partes, tendrás que recurrir a la vía judicial. Aunque es una opción poco deseable, es el último recurso cuando los vicios ocultos en una vivienda impiden su uso normal o comprometen su valor.
