Arras penitenciales: ¿Qué son y en qué se diferencian de otros contratos?

Las arras penitenciales no son una parte de la cárcel ni tampoco una sanción que te lleve preso. Es posible que hayas oído hablar de ellas si estás en proceso de comprar un nuevo hogar mediante una hipoteca o con tus ahorros, porque las arras forman parte de los documentos que debes firmar antes de que el inmueble sea tuyo por completo. En esta entrada compartimos contigo qué son y en qué se diferencian de otros contratos.

Antes de nada, recuerda que el contrato de arras o anticipo es un contrato privado en el que las partes pactan la reserva de la compraventa de un inmueble, ya sea una vivienda o una oficina. En este momento, se entrega una cantidad de dinero también conocida como señal. Forma parte de los llamados precontratos, la fase previa a la firma de la adquisición en sí. ¿Por qué? Porque establece la obligación de firmar el contrato de compraventa en el futuro.

¿Qué son las arras penitenciales?

También conocidas como arras de desistimiento, son un tipo de arras que permiten a las partes desistir del cumplimiento final de la compraventa sin la necesidad de probar posibles daños en el inmueble. En términos jurídicos son una especie de pacto anexo a cualquier tipo de operación de compraventa.

Así lo indica el Artículo 1454 del Código Civil: «si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».

Dicho de otro modo, el contrato de arras penitenciales permite anular la compraventa futura de forma legal a cambio de una compensación económica. De hecho, se utiliza el propio término arras penitenciales para referirse al precio que debe pagar el comprador o el vendedor si desiste de la operación. Suele rondar alrededor de un 10% del precio de venta, libres de impuestos y otros gastos.

Por lo general, si la parte que desiste es el comprador, pierde todo el dinero que ha entregado en concepto de señal al firmar el contrato de arras penitenciales. Sin embargo, si es el vendedor el que paraliza la operación, tiene que devolver el doble de la cantidad acordada como compensación al comprador.

Recuerda que las arras de desistimiento tienen el plazo máximo de validez que determinen las partes firmantes. Esto es, presta atención a los detalles del contrato para tener claro el horizonte temporal del que dispones en caso de que quieras desistir de la compraventa futura.

La principal diferencia entre estas arras y las arras confirmatorias es que estas últimas no permiten el desistimiento y, en caso de la otra parte incumpla, solo queda la posibilidad de reclamación judicial.  Las arras penitenciales se adelantan a esa posible situación y otorgan a las partes la facultad de desistir de la posible compraventa del inmueble.

Esperamos que con esta entrada te haya quedado claro en qué consisten las arras penitenciales y sepas a qué atenerte cuando quieras comprar un nuevo hogar con o sin hipoteca.